對于一個家庭來說,買房的目的有的是自住,有的是為了改善居住條件,也有的是出租或待機轉(zhuǎn)手獲利。不過,買房不像買衣服買手機那樣,穿夠了、用夠了就可以換一換,因此,在買房的問題上每個家庭都是慎之又慎。特別是購買二手房的網(wǎng)友們,買二手房注意事項是你們必須要知道的,那么,在進行二手房交易過程中,買二手房注意事項有哪些呢?下面我們一起來看看。

1、產(chǎn)權(quán)是否可靠:需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致,產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容,包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價房的分配比例。同時,還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外,還要知曉二手房是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用房,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的繁瑣程度,也牽涉到買房收益的分配問題,最終影響到二手房買賣合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣:需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法,標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題,買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外,軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里,上述單位一般被列為非凡單位,這種公房單位沒有同意之前,不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空間,是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動,在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到,并將額外增加的面積刨除在房價計算之外,當(dāng)然了,這需要和房主全面協(xié)商了。

4、確認(rèn)所購二手房的精煉面積:產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,買主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實際面積。
5、嚴(yán)格觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),注意戶型是否公道,管線是否太多,二手房是否帶裝修,另外,還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,以便日后裝修。
6、查詢物業(yè)的管理水平,包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)、保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)及基本生活設(shè)施的管理。
7、考察房屋的市政配套:主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、生理氣、熱水、暖氣。
通過找中介購買二手房注意事項
選擇房產(chǎn)中介公司
首先,選擇房產(chǎn)中介公司。最好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽較好的房產(chǎn)中介公司。另外,在與房主簽訂購房協(xié)議之前,購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。
評估及考察房屋詳情
第一步:買方要先對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查,主要審定房屋產(chǎn)權(quán)是否完整、真實、可靠,并且要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者的姓名是否相符,注意是否有抵押或其他共有人。
簽訂協(xié)議
交房時購房者繳交一些費用是難免的,如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修廢物清運費等。對于物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《商品房銷售管理辦法》,開發(fā)商在簽訂買賣合同時已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,實際中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn),有的對不同消費群采取不同收費標(biāo)準(zhǔn),由于購房者是單個與開發(fā)商訂立合同,往往不知道別人的交費標(biāo)準(zhǔn),作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言,同樣的服務(wù)不同的收費,對交費單價高且不知情的購房者構(gòu)成了價格歧視。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議,交房前后與物業(yè)公司簽署收費標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。建議:對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標(biāo)準(zhǔn)一致,對于物業(yè)費上漲,如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾(如正當(dāng)錄音等),可以要求開發(fā)商遵守承諾或補貼差價,如果舉證不能,只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘除舊布新物業(yè)公司。目前,交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。
1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法。
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。
3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件。
4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用。
5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項。
7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
簽訂《居間中保合同》
簽訂本合同時,甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明)、身份證明(營業(yè)執(zhí)照)等文件,乙方應(yīng)提供相應(yīng)的證明文件。雙方驗證后可復(fù)印對方上述文件備存,所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。
實際上,支付寶使用的是“第三方擔(dān)保交易模式”,將其過程全面分解開來就是:由買家將貨款打到支付寶賬戶,由支付寶向賣家通知發(fā)貨,買家收到商品確認(rèn)后指令支付寶將貨款放于賣家,至此完成一筆網(wǎng)絡(luò)交易。櫥柜行業(yè)能夠在其中借鑒到的付款方式改革,就是通過一個規(guī)范的連接平臺,對消費者和櫥柜商家之間進行無縫銜接。消費者在下單之后先將預(yù)付款寄存在這個第三方平臺,等到驗貨滿意之后再通過第三方平臺確認(rèn)付款;如若不滿意,則可以先與櫥柜商家協(xié)商解決,仍有爭議則可以通過第三方監(jiān)督平臺進行投訴和維權(quán)。在這樣一個權(quán)威的監(jiān)督機制運作之下,櫥柜消費者和商家都不必?fù)?dān)心任何一方的責(zé)任缺失,交易也能夠亨通進行。
過戶結(jié)算
3、看房:大多開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納一年的物業(yè)管理費等費用,然后方可以辦理入住手續(xù),領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料,然后才能驗收房屋,如果房屋有問題交物業(yè)緩緩維修。PS:小編以切身經(jīng)歷告訴你,開發(fā)商與物業(yè)一般都是“踢皮球”,一旦房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題,往往是“拉鋸戰(zhàn)”的開始。SO:無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
根據(jù)規(guī)定,契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納。實際中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用,否則不予辦理入住手續(xù)。
二、二手房交易流程
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供正當(dāng)?shù)淖C件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
第二步:雙方簽訂二手房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
案例:C阿姨工作退休后加入小區(qū)業(yè)委會,為了更了解房產(chǎn)行業(yè),C阿姨申請做一名房地產(chǎn)服務(wù)監(jiān)督員,C阿姨一方面為廣大業(yè)主解答房地產(chǎn)交易登記的疑問,另一方面將大多數(shù)人提出的程序、效率改進等問題向交易機構(gòu)反映。讓房地產(chǎn)登記機構(gòu)不斷提高服務(wù)水平,使市民更了解房地產(chǎn)登記工作。
(4)立契
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。
(5)繳納稅費
稅費的構(gòu)成比較繁瑣,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。